Baurecht Blog

Veränderungen sind ein unvermeidbarer Aspekt der Konstruktion. Obwohl bei der Erstellung des ursprünglichen Projektvertrags, der Spezifikationen und der Konstruktionszeichnungen gründlicher Aufwand und Koordination erforderlich sind, wird es dennoch Änderungen geben. Aus diesem Grund erhalten Eigentümer das Recht, Änderungen an der Arbeit im Rahmen einer typischen Vertragsänderungsklausel vorzunehmen.

Die Möglichkeit, vom Eigentümer angeforderte Änderungen vorzunehmen, ist jedoch, auch wenn dies im Vertrag vorgesehen ist, nicht ohne Einschränkungen, Einschränkungen und Konsequenzen. Welchen Zweck würden Projektdokumente, Verträge und Zeichnungen erfüllen, wenn sie einem ständigen Wandel unterliegen würden? Was würde der Vertrag nützen, wenn der Eigentümer Änderungen ohne Konsequenzen vornehmen könnte?

Das Recht des Eigentümers, Änderungen vorzunehmen, die im Rahmen einer typischen Vertragsänderungsbestimmung vorgesehen sind, ist durch den im Bauvertrag vorgesehenen allgemeinen Arbeitsumfang begrenzt. Die dem Eigentümer zur Verfügung stehende Änderungsgrenze ist der Hauptzweck, für den der Vertrag erstellt wurde. Sollte beispielsweise ein Eigentümer mit einem Auftragnehmer einen Bauvertrag über den Bau einer vorgeschlagenen Eisbahn mit einer zusätzlichen Snackbar abschließen, würde eine Änderung, die darauf abzielt, den Bau der Eisbahn aus dem Vertrag zu streichen, gegen den Zweck des ursprünglichen Vertrags verstoßen. Sollte sich der Eigentümer dagegen für den Bau der Eisbahn ohne Snackbar entscheiden, würde der ursprüngliche Zweck des Baus einer Eisbahn nicht verletzt, und dies wäre eine zulässige Änderung.

Eine „Kardinaländerung“ ist eine solche, bei der der Zweck der ursprünglichen Vereinbarung durch den Umfang der beantragten Änderung vereitelt oder unmöglich gemacht wurde. Wesentliche Änderungen bedeuten, dass die Vereinbarung des Auftragnehmers durch den Eigentümer verletzt wird.

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“ Es ist zu prüfen, ob die bestellten ergänzenden Arbeiten so stark vom ursprünglichen Plan abwichen, von solcher Bedeutung waren oder die wesentliche Identität oder den Hauptzweck des Auftrags so verändert haben, dass es sich um ein neues Unternehmen handelt.“ In der Tat ist es nach dem New Yorker Baurecht die Auswirkung der vorgeschlagenen Hinzufügung oder Unterlassung auf den ursprünglichen Zweck des Bauvertrags, nicht die Größe der Änderung, die das Gericht bei der Bestimmung einer Kardinaländerung berücksichtigt. Dies ist ein Problem, das von Projekt zu Projekt variieren wird, da die zugrunde liegenden Fakten und Zwecke der Konstruktion von Projekt zu Projekt variieren werden. New Yorker Gerichte haben in einigen Einstellungen festgestellt, dass Änderungen von +/- 40% oder mehr eine zulässige Änderung sein können, während andere, die Änderungen von 2% anstreben, sich als wesentliche Änderungen herausgestellt haben, die es dem Auftragnehmer ermöglichen, potenziellen Schaden wegen Vertragsbruch zu erleiden.

Im privaten Baukontext kann der Auftragnehmer wesentliche Änderungen akzeptieren und seine überarbeiteten Pflichten erfüllen, was zur Schaffung eines neuen Vertrags führen würde. Der Auftragnehmer kann auch berechtigt sein, eine vorgeschlagene Kardinaländerung als Verzicht des Projektinhabers auf den ursprünglichen Vertrag zu betrachten und Schadensersatz für den über den Auftragswert hinausgehenden Wert seiner Arbeit zu verlangen.

Im öffentlichen Baukontext läuft der Auftragnehmer jedoch Gefahr, für Arbeiten nicht bezahlt zu werden, wenn er eine wesentliche Änderung akzeptiert. Obwohl ein öffentlicher Eigentümer Änderungen innerhalb des bestehenden Arbeitsumfangs vornehmen kann, ohne die Ausschreibungsgesetze einzuhalten, kann er keinen neuen oder anderen Vertrag abschließen. Darüber hinaus reicht die bloße Durchführung von Arbeiten unter Protest möglicherweise nicht aus, um das Recht des Auftragnehmers auf Entschädigung zu wahren.

Bei einer möglichen Kardinaländerung oder einer deduktiven Änderung ist es ratsam, Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, da der Auftragnehmer unter anderem auf sein Recht auf Entschädigung und seinen entgangenen Gewinn verzichten kann Rechtsmittel nach dem New Yorker Baurecht.

John Caravella, Esq

Der Autor, John Caravella Esq., ist ein Bauanwalt und ehemals praktizierender Projektarchitekt in der Anwaltskanzlei von John Caravella, P.C., Vertretung von Architekten, Ingenieure, Auftragnehmer, Subunternehmer, und Eigentümer in allen Phasen der Vertragsvorbereitung, Rechtsstreitigkeiten, und Schiedsverfahren in New York und Florida. Er ist auch als Schiedsrichter für das American Arbitration Association Construction Industry Panel tätig. Herr Caravella ist per E-Mail erreichbar: oder (631) 608-1346.

Dies ist ein allgemeiner Informationsartikel und sollte nicht als Rechtsberatung oder Rechtsgutachten ausgelegt werden. Der obige Inhalt wurde aus Gründen der Prägnanz bearbeitet und zusätzliche relevante Punkte werden aus Platzgründen weggelassen. Die Leser werden ermutigt, sich von einem Bauanwalt beraten zu lassen, der Erfahrung mit dem Baurecht von Long Island hat, um sich unter bestimmten Umständen beraten zu lassen.

McMaster v. Zustand, 108 N.Y. 542, 15 N.E. 417 (1888).

Albert Elia GMBH & Co. KG., v. Container Corp. von Amerika,

In: Del Balso Const. Corp. v. Stadt von New York, 278 N.Y. 154, 15 N.E.2d 559 (1938).

In: Kinser Const. Co. v. Staat, 204 N.Y.381, 97 N.E. 871 (1912).

In: Litchfield Const. Co. v. Stadt New York, 224 N.Y. 251, 155 N.E. 116 (1926).

Albert Elia GMBH & Co. KG., Inc., v. New York State Urban Development Corp., 54 A.D.2d 337, 388 N.Y.S.2d 462 (4. Abt. 1976).

Dies ist ein allgemeiner Informationsartikel und sollte nicht als Rechtsberatung oder Rechtsgutachten ausgelegt werden. Die Leser werden ermutigt, sich von einem Bauanwalt beraten zu lassen, um sich zu einem bestimmten Umstand beraten zu lassen.

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